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  命運多舛的"地王"

  2009年11月20日,北京市大龍房地產開發有限公司通過拍賣方式以50.5億元競得順義區後沙峪鎮天竺開發區22號地塊,成交樓面價2.99萬元/平方米,成為當時北京單價、總價雙料"地王"。但是,由於大龍公司欠繳地價款,北京市國土局於2010年2月1日將該宗土地收回,2億元競買保證金也全數沒收。

  "當下土地市場過熱,順義新城第21街區地塊是三年前大龍地產退回的天竺22號地塊的其中一部分,地塊容積率、性質等方面都做出調整,但本地塊的容積率較低,出讓單價甚至有可能超過大龍地王,會對市場有比較大的影響。"中原地產市場研究部總監張大偉告訴記者。

內容來自sina新聞

  "去年以來,北京市政府通過預售證發放來控制房價,效果並不明顯,然而,2010年在房山中鐵建國際城項目也曾有過"限價"的試點,控制房價效果明顯。因此,將限價延至土地出讓階段也是控制房價的有力途徑,同時也解決瞭中低收入傢庭的住房問題。"胡景輝表示。

  據北京市國土資源局研究室相關部門此前的回復,該宗地建設用地含有兩個地塊,其中21-18-001a地塊用地性質為C9其他公共設施用地 (500張床位養老院),用地規模為21800平方米,容積率為0.8,建築規模為17440平方米。上述21-18-001a地塊規劃配建的養老院,由競得人代建,待建設完成、驗收合格後並無償移交給區民政局進行管理。

大龍地王二度出讓被叫停 北京土地市場現分化

  而在9月23日,北京市土地整理儲備中心掛出瞭三年前大龍地產退回的天竺22號地塊的一部分-"順義新城第21街區"國有建設用地使用權出讓公告,《每日經濟新聞》記者曾就容積率是否過低采訪瞭北京市國土資源局新聞宣傳辦公室,回復是,順義新城第21街區21-18-001a、21-18-001c地塊R2二類居住用地、C9其他公共設施用地含有兩個地塊,容積率也不相同,將繼續嚴格執行《限制供地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》的有關規定。

  而21-18-001c地塊用地性質為R2二類居住用地,用地規模為81864.97平方米,容積率為1.01,建築規模為82684平方米。

  一邊是頻頻爆出的 "地王",一邊是"限價地"的推出,北京土地市場似乎進入瞭一個尷尬的局面。

  10月9日,北京市土地整理儲備中心網站發佈公告稱,因故暫停原大龍地王北京市順義新城區第21街區地塊掛牌出讓活動。對於暫停原因,有報道稱,國土局相關人士表示由於近期北京土地市場過熱,出於宏觀調控需要平抑市場預期,暫停瞭順義地塊的掛牌。

  既然合規,為何又中途叫停?大龍地王的再度被"雪藏"更加增添瞭北京土地的敏感氣氛。

  對此,偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析,暫停出讓順義新城第21街區地塊,這種稀缺的、低密度的地塊勢必將形成新的區域高價地,與最近國土資源部的表態不無關系,"農展館地塊餘熱未盡,(如果)再次出現順義別墅區新地王,將使得過去多年的調控成果付之東流。"

  土地市場將顯差異化

  時隔4年,大龍地產退回的天竺22號地塊其中的一部分再度入市,土地面積23.3萬平方米,建築控制規模10萬平方米,掛牌出讓起始價為21.5億元,起始樓面價2.1萬元/平方米。

  但在胡景暉看來,"限價地"與"準地王"並不矛盾,它們將成為未來土地市場的主流竹南鎮農地貸款率利最低銀行比較

  據中原地產市場研究部數據顯示,2013年前9月,北京土地出讓金達到瞭1154.89億元,這一成交量創造瞭同期歷史新高,預計年內將突破1400億元。整體市場來看,前9月的土地市場熱度空前,很多區域的土地價格都創造瞭區域最高紀錄。

  就在國慶前後,北京市土地整理儲備中心在幾天內集中發佈瞭17宗經營性用地,總出讓土地面積高達188.9萬平方米,其中包括10塊住宅用地,總的住宅土地面積達到157.8萬平方米。

  張大偉認為,北京後期即將出臺的"限房價競地價"每年2萬套的供應量,以及其他可能出臺的長效機制,有望逐漸抑制房價的上漲幅度。

  目前,從北京土地市場已經可以看到一些調整的跡象。

  據偉業我愛我傢市場研究院數據顯示,2013年9月北京交易住宅用地3宗、20公頃,規劃建築面積45萬平方米,為下半年以來的月度最低值。僅有二胎房貸銀行利率年息的3宗土地中,不乏亮點地塊,且同日出現瞭"限價地"與"地王"。

  大龍地王"二次入市路線"又有瞭新變化。

  通過行政幹預的"限價地"能在一定程度上延緩房價上漲的沖動,滿足中低收入的住房需求;通過市場化形成"地王",在一定程度上補充瞭政府的財政收入,也使得政府能有更多資金反哺至保障房之中。胡景暉分析認為,過去多年的調控政策失效,造就瞭如今非常規的調控方向,實為無奈之舉,因此,"限價地"與"準地王"互現或將成為未來土地市場的主流,也意味著開發企業將承擔更多的市場風險。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-11/11442447041.shtml
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